江苏省南京市栖霞区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏0113民初5488号

原告：俞某1，女，1931年11月16日生，汉族，住南京市栖霞区。

委托诉讼代理人：俞某2（俞某1女儿），女，1960年9月9日生，汉族，户籍地南京市鼓楼区。

原告：俞某3，女，1953年11月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。

原告：俞某4，女，1955年11月7日生，汉族，住南京市栖霞区。

原告：俞某5，女，1958年1月14日生，汉族，住南京市玄武区。

原告：俞某6，女，1960年12月23日生，汉族，住南京市玄武区。

原告：毕某1，女，1968年12月14日生，汉族，户籍地南京市栖霞区，住南京市玄武区。

六原告共同委托诉讼代理人：孟庆红，江苏法德永衡律师事务所律师。

被告：俞某7，男，1934年8月3日生，汉族，户籍地南京市栖霞区。

被告：俞某8，女，1937年8月14日生，汉族，户籍地武汉市洪山区。

被告：俞某9，男，1942年11月15日生，汉族，户籍地上海市闸北区。

三被告共同委托诉讼代理人：周涛、张浩，上海市协力（南京）律师事务所律师。

被告：俞某10，男，1971年3月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。

委托诉讼代理人：赵诗娟，上海市协力（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡颖，上海市协力（南京）律师事务所实习律师。

原告俞某1、俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1与被告俞某7、俞某8、俞某9分家析产纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理。案件审理中，六原告申请追加俞某10为本案被告，本院依法予以追加。本案由审判员杨燕适用简易程序，于2017年11月1日、11月21日、2018年5月17日公开开庭进行了审理，原告俞某1、俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1及俞某1的委托诉讼代理人俞某2、六原告共同委托诉讼代理人孟庆红，被告俞某7、俞某8、俞某9的共同委托诉讼代理人周涛，被告俞某10的委托诉讼代理人赵诗娟、胡颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告俞某1、俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1向本院提出诉讼请求：1、请求对南京市栖霞区房屋析产，确认：俞某1享有61.258平方米（平房东面一间23.325平方米及新增楼房与厨房113.8平方米的三分之一37.933平方米）房产及相应的土地使用权；俞某3享有75.867平方米（新增楼房与厨房113.8平方米的三分之二即75.867平方米）房产及相应的土地使用权；俞某4、俞某5、俞某6、毕某1共同享有23.64平方米房产及相应的土地使用权。2、被告协助原告办理房屋登记手续。3、被告承担诉讼费。

事实和理由：位于栖霞区房屋和土地系解放前属于俞某11和俞某12夫妻共同所有，俞某11于解放前去世。俞某11和俞某12夫妇共生育六个子女，分别为俞某13、俞某14、俞某1、俞某7、俞某8、俞某9。俞某3系俞某14所生，后被俞某13收养，系俞某13养女；俞某4、俞某5、俞某6、毕某1系俞某14女儿。俞某12于2005年去世、俞某13于2011年去世，俞某14于2005年去世。

1952年根据中央人民政府国务院《城镇郊区土地改革条例》，对栖霞区房屋和土地进行了土地房产所有登记，房屋共计六间，前面3间草房，后面3间瓦房，房产登记在俞某12、俞某7、俞某8、俞某9名下。1954年因洪水导致前面草房倒塌，由俞某14出资，俞某13出力，共同将房屋修缮。七十年代左右再次遭遇洪水后将3间草房改成瓦房。1988年6月30日，为了解决家庭房产问题，由俞某12对房屋产权进行了分配，并办理了（88）栖证字第414号赠与公证书，内容为：座落于燕子矶XXX号前面三间房屋，二儿子俞某14西面一间，小女儿俞某8中间一间，大女儿俞某1东面一间；后面三间房屋，三儿子俞某7、四儿子俞某9各一间半，东边的一间及中间的北半间归俞某7，西边的一间和中间的南半间归俞某9；俞某12和大儿子俞某13跟俞某7、俞某9住后三间房子，直到去世。1988年3月15日，俞某12因同住四代人口较多且房屋年久失修，申请翻建房屋。俞某13拿出全部积蓄把后面三间瓦房进行了翻建，由原来的99平方米翻建成两层计198平方米。1993年5月19日翻建后的房屋进行了所有权面积变更登记。现原告诉至法院要求析产。

被告俞某7、俞某8、俞某9辩称：1952年发的土地房产所有证，已对房屋进行了确权，房屋登记在俞某12、俞某7、俞某8、俞某9名下，该确权是有效的。1988年6月30日的公证赠与书只是赠与意思表示，因没有其他家庭成员签名，也未经三位房屋共有权人签名同意，是无效行为，该公证赠与书并非是家庭析产协议。对原告的陈述的俞某13出资翻建房屋不认可，也不认可俞某3系俞某13养女，收养应有法定程序。俞某13已立下遗嘱遗产由俞某10继承。另诉争房屋经多次变更登记，现登记在俞某7、俞某8、俞某9名下。原告的诉请无事实及法律依据，请求予以驳回。

被告俞某10辩称：同被告俞某7、俞某8、俞某9的答辩意见。另俞某13生前立下遗嘱遗产由俞某10继承，俞某10也表示接受继承，故俞某13遗产应由俞某10继承。

本案所涉事实年代久远，时间跨度大，加之当时登记制度不完善，部分婚姻、户籍等已无法查到历史记录。鉴于本案的客观实际情况，本院综合现有证据，对各当事人身份关系的事实作如下认定：

俞某11、俞某12（曾用名俞周氏）夫妇共生育六名子女：俞某13、俞某14、俞某1、俞某7、俞某8、俞某9。俞某13未生育子女，俞某14生育五个女儿：俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1。俞某11约于1945-1946年去世，俞某12、俞某13、俞某14分别于2005年12月2日、2011年3月17日、2006年6月2日因死亡被注销户籍。俞某13妻子杨某于1975年9月1日去世，俞某14妻子毕某1于2012年10月10日因死亡被注销户籍。俞某10系俞某7之子。

经审理查明，1952年根据中央人民政府国务院《城镇郊区土地改革条例》的规定，位于南京市栖霞区房屋（草房三间、瓦房三间）登记在俞某12、俞某7、俞某8、俞某9名下。后三间草房被修建成瓦房。1988年6月30日，俞某12签赠与书一份，受赠人为俞某14、俞某1、俞某7、俞某8、俞某9，内容为：将座落于燕子矶XXX号南面三间房屋给二儿子俞某14西面一间，小女儿俞某8中间一间，大女儿俞某1东面一间；北面后三间房屋给三儿子俞某7、四儿子俞某9各一间半，其中东边的一间及中间的北半间归俞某7，西边的一间和中间的南半间归俞某9；俞某12和大儿子俞某13（独身一人）跟俞某7、俞某9住后三间房子，直到去世。该赠与书经（88）栖证字第414号公证书公证。进行公证时，俞某8、俞某9、俞某13均出具声明给公证处，三人均表示无论俞某12怎样处理俞某11、俞某12的财产均接受，日后决不提出任何理由及异议；俞某7亦在公证处做了谈话笔录，表示同意俞某12全权处理XXX号房产。办理上述公证后，该六间房屋未办理产权人变更登记手续，仍登记在俞某12、俞某7、俞某8、俞某9四人名下。

1988年3月15日，俞某12填写建筑申请表申请原址翻建房屋(申请表上载明原平房二幢一层155平方米，原址翻建其中一幢改为二层192平方米），本次翻建是将原平房中的北面后三间瓦房进行了翻建，翻建成二层198平方米（每层99平方米），并另建厨房14.8平方米。南面前三间房屋未作翻建，该三间房屋面积仍为70.3平方米。1988年11月19日，俞某12填写了国有土地使用申报表，有手续用地面积为376.42平方米(其中建筑物用地179.14平方米、院落面积70.32平方米、其他面积126.96平方米)。

1993年5月19日，俞某12、俞某7、俞某8、俞某9将翻建后的房屋进行了房屋面积变更登记，领取了南京市私有房屋所有权证，房屋总面积为283.1平方米，分别为：混合二层198平方米（1988年建造）、砖木平房14.8平方米（1988年建造）、砖木平房（解放前建造）70.3平方米。

1998年11月2日，俞某12、俞某7、俞某8、俞某9四人签订房产析产协议，约定三间平房中西边一间23.4平方米归俞某12所有，其余二间46.9平方米归俞某8所有；二层楼房198平方米及一间厨房14.8平方米归俞某7、俞某9共同共有。1999年1月11日，按照该析产协议申请了房屋所有权登记，俞某12登记为23.4平方米，俞某8登记为46.9平方米，俞某7、俞某9共同共有登记为212.8平方米（198+14.8）。

1999年2月2日俞某12立公证遗嘱，将23.4平方米住房在其去世后，由俞某8继承。俞某122005年12月2日死亡后，2006年1月13日俞某8依据该遗嘱办理了房屋变更登记，将俞某12名下的23.4平方米房屋变更登记在俞某8名下，面积为23.64平方米（原登记为23.4平方米）。

2011年11月29日，俞某7、俞某9对共有的212.8平方米房屋（二层楼房共计198平方米、厨房14.8平方米）进行分割并进行房屋变更登记，俞某7名下登记为113.78平方米，俞某9名下登记为99.01平方米。

2015年5月14日，俞某8将其名下的46.65平方米房屋（原登记为46.9平方米）买卖转让给俞某7，转让价24万元。2017年10月17日，俞某7办理该46.65平方米房屋变更登记手续，登记在俞某7名下。

现XXX号房屋的登记情况为：房屋总面积计283.08平方米，其中俞某7113.78平方米+46.65平方米，俞某999.01平方米，俞某823.64平方米；土地使用权面积为428.10平方米，土地登记使用权人为俞某12等四人。

另查明，俞某13自退休后居住在北三间房的东边一间，房屋翻建后居住在二层楼房的一层东边一间直至去世；俞某1自离婚后一直居住在南面三间房屋的东面一间至今。

2008年5月1日俞某13立下遗嘱：我妻子杨某于1975年9月1日过世，无子女，现孤身一人，本人过世后丧事由侄儿俞某10负责料理，本人骨灰与亡妻杨某并穴葬于铁石岗公墓，本人遗产遗物全部由侄儿俞某10继承及处理。俞某13去世时俞某3不知情，也未参加葬礼，俞某13死亡殡葬证及骨灰处理证明书上的家属姓名为俞某15（俞某10妹妹），俞某13墓穴管理费500元由俞某7缴纳。

以上事实有，证明原、被告身份关系的户籍信息档案存根，俞某12、俞某13、俞某14户籍注销证明；1952年土地房产所有证；1988年俞某12写给子女的信、赠与书、公证书，俞某8、俞某9、俞某13出具给公证处的声明，俞某7、俞某12在公证处的谈话笔录；1988年南京市国有土地使用申报表、建筑执照存根、民房建筑申请表；1993年南京市私有房屋所有权证，1998年房产析产协议，1999年南京市房屋所有权登记申请表三份；1999年俞某12所立遗嘱，（1999）宁栖证内民字第117号遗嘱公证书，（2005）宁栖证内民字第3112号公证书；2011年俞某7、俞某9南京市房屋权属登记申请书各1份，俞某8、俞某7、俞某9不动产登记资料查询结果证明各1份；2015年俞某8、俞某7南京市房屋权属登记申请书，南京市存量房买卖合同，俞某7不动产登记资料查询结果证明；1996年7月16日登记的土地使用证和查询结果状况一览表；俞某13的遗嘱，俞某13死亡殡葬证、骨灰处理证明书、墓穴管理费收据及当事人的陈述等证据证实，本院予以认定。

为证明俞某3系俞某13养女，原告提供如下证据：

1、出庭作证证人杨某2证言：自己是俞某13的小姨子，杨某1953年收养俞某3做女儿，有无办收养手续不清楚。杨某1证言：自己是杨某的侄女，知道俞某3是姑姑的养女。被告质证意见为：对上述证言不认可，证人均是听杨某说收养了俞某3，都没有看到过收养文件，也没听俞某13说过收养了俞某3。

2、燕子矶居委会和笆斗山居民小组证明，内容“俞某3是俞某13、杨某的女儿”。被告质证意见为：对该证据不认可，该证明内容不属于居委会证明范围，原告应提供户口簿或俞某3与杨某、俞某13共同生活的证据，否则不能证明俞某3是养女。

3、南京市铁石岗公墓档案，俞某3在1997年为杨某购买墓地，按照中国人的习俗，只有子女才会为父母买墓地；俞某3全家福照片（俞某3一家三口与俞某13、俞某12合影）；南京市栖霞供电公司发票、安装电话发票；陈情书，对话录音。被告质证意见为：对公墓档案的真实性不认可，上面备注的是2017年9月22日补证。原告主张有照片就是全家福被告不认可，供电公司发票看不出来是为了笆斗山房子增容，不具有关联性；电话费发票户名是俞某3，不能证明电话是给俞某13安装的；陈情书不符合证据的三性要件不认可；对话录音是偷录的形式不合法，且录音中俞某7与俞某10关于俞某3是俞某13、杨某养女的身份并无完整及明确的意思表示；综上，不认可原告的证明目的。

4、杨某、俞某13墓碑照片（落款：女俞某3），杨某、俞某13蓝皮墓葬证（家属姓名：俞某3，并注原证遗失，2017年9月22日补证），俞某3与杨某、俞某13合影的照片，私房改造审查记录二份（记录：房主俞某12、长子余某1、媳杨某、孙女俞某3）。被告对该证据形式上的真实性无异议，但认为仅凭照片不能证明俞某3长期与杨某、俞某13长期生活在一起，原告没有提供俞某3与杨某、俞某13户籍在一起的证据，不能达到原告的证明目的。

为反驳俞某3系俞某13养女这一主张，被告提供了2008年5月1日俞某13立下的遗嘱（遗嘱记载:俞某13无子女，现孤身一人），杨某、俞某13绿皮墓葬证（家属姓名：俞某7、俞某10）。原告对遗嘱不认可，并申请鉴定，后撤回了鉴定申请；对被告提供的绿皮墓葬证原告认为是假的、伪造的。

针对原、被告各自提供的分别为蓝皮、绿皮的杨某、俞某13墓葬证，本院至铁石岗公墓管理机构进行了调查，公墓机构管理人员陈述：蓝皮、绿皮墓葬证都是真的，杨某墓地的购墓登记人是俞某3，俞某3给杨某在铁石岗公墓买墓地是在1997年，当时俞某13还没去世，俞某13去世后，才与杨某合葬在铁石岗公墓。按照购墓地登记，绿皮墓葬证应该是发给俞某3的，怎么到俞某7手里就不清楚了，蓝皮墓葬证是俞某32017年来补办的。

为证明1988年房屋翻建时俞某13、俞某1出资、出力，两人对翻建后房屋享有所有权，原告提供如下证据：

1、票据144张，经本院核实共计金额12422.73元。

2、出庭作证证人叶某（俞某1大儿子）、齐某1、王某1、甘某1的证言，叶某陈述：家里的后勤保障买菜和烧饭是我母亲和妹妹来负责的，买材料的钱听俞某13讲是他出的，盖房子是俞某13指挥安排我们，他也参与其中。齐某1陈述：建房时俞某13是总指挥，俞某1的子女和我一样都是干体力活，俞某1和她的二个女儿买菜做饭。王某1陈述：盖房木料堆在我家的院子里，看到俞某1的子女负责卸黄沙、石子干体力活，盖房子的钱听说主要是俞某13出的。甘某1陈述：俞家盖房子时看到俞某13和俞某1带着子女出力干活。

被告质证意见为：票据中有少部分付款人是俞某13，大部分是俞某12，个别是俞某7，对于原告所说所有盖房款项是俞某13付款不认可；叶某与俞某1有利害关系；对原告主张的俞某13出资一部分钱就对房屋享有产权的说法不认可，原告这一主张没有法律依据。

综合原、被告举证质证意见，本院对以下事实予以认定：杨某、俞某13墓穴由俞某3购买，在杨某、俞某13墓碑上，俞某3以女儿名字落款。1988年翻建房屋部分费用由俞某13支付，翻建过程由逾式遵操持，俞某1从事买菜做饭等事宜。

本案争议焦点为：

1、1952年颁发的土地房产所有证，是对诉争房屋进行的确权，确认归俞某12、俞某7、俞某8、俞某9四人所有，还是该房屋所有权证只是代表登记，房屋是家庭人员的共有财产？

2、1988年6月30日的公证赠与书是赠与意思表示还是家庭成员的析产协议？

3、1988年3月15日申请翻建的二层198平方米及厨房14.8平方米的房屋权属及分割？

4、俞某7与俞某146.65平方米房屋买卖是否有效，确认该房屋买卖的效力在本案中一并处理，还是应另行提起诉讼？

5、俞某3是否系俞某13养女？

6、俞某13所立遗嘱是否有效，其遗产是否应由俞某10继承？

7、原、被告对诉争房屋所享有的份额及土地使用权的分割。

对争议焦点1，1952年颁发的土地房产所有证登记，将栖霞区XXX号房屋（草房三间、瓦房三间）登记在俞某12、俞某7、俞某8、俞某9四人名下，但从俞某12写给各子女的信和1988年公证赠与书及俞某8、俞某9、俞某13出具给公证处的声明，俞某7在公证处的谈话笔录中可以看出，俞某12、俞某7、俞某8、俞某9、俞某13均认可该房屋是祖产，故上述房屋登记在部分家庭成员名下系代表登记，该房屋是全体家庭成员的共有财产。

对争议焦点2，1988年6月30日的公证赠与书虽形式上是单方赠与行为，但结合各人出具给公证处的声明及谈话笔录，可以看出赠与书实质上是一份家庭共有财产的析产协议，该赠与书将家庭共有的房屋进行了明确的析产、分割，并进行了公证，本次析产不违反法律规定，是合法有效的。

对争议焦点3，房屋翻建时虽然俞某13予以操持并支出了部分费用，俞某1从事买菜做饭等事宜，但根据赠与书（即析产协议）的分割，翻建前的三间房屋已属俞某7、俞某9所有，因此俞某13、俞某1对该三间房屋已不享有所有权，尽管俞某13、俞某1在该三间房屋翻建过程中予以出钱、出力，但这是对俞某7、俞某9房屋的翻建，并非出钱、出力就当然享有房屋所有权，现原告未举证证明翻建时俞某7、俞某9、俞某13、俞某1曾约定俞某13、俞某1对参加翻建后其享有房屋所有权，故原告该主张证据及法律依据不足；另析产协议约定俞某13对三间房屋享有居住权，事实上俞某13也是在退休后一直居住在翻建后的房屋中直至去世，俞某13在世时从未对翻建后的房屋其享有所有权提出任何主张；综上，对原告这一主张本院不予支持。为此，翻建后的二层198平方米及厨房14.8平方米房屋应属俞某7、俞某9所有。事后俞某7、俞某9对翻建后的房屋自行进行了分割，该分割是合法有效的，即上述房屋由俞某7享有113.78平方米、俞某9享有99.01平方米所有权。对俞某13支出的费用，俞某7、俞某9作为翻建后房屋的受益人应给予其补偿，该补偿本案不予涉及，可由俞某13的继承人向俞某7、俞某9另行主张。

对争议焦点4，俞某7与俞某1系共同家庭成员，对诉争房屋系各家庭成员共有这一事实是明知的，因此俞某7与俞某1对于46.65平方米房屋买卖转让是非善意的，该买卖转让行为无效。鉴于买卖转让行为发生在家庭成员之间，不涉及案外人，为减少当事人讼累，节省当事人诉讼成本和司法资源，本院将上述房屋买卖转让效力的确认在本案中一并处理。

对争议焦点5，本院对俞某3系俞某13养女的事实不予认定。理由为：（1）原、被告争议的收养关系事实发生在《中华人民共和国收养法》实施之前，可不适用收养应当向县级以上人民政府民政部门登记的法律规定。原、被告均举证证明其各自主张，但原告未提供俞某3未成年时长期与杨某、俞某13共同生活的证据或俞某3与杨某、俞某13在同一户籍的证据，被告举证的俞某13所立遗嘱中明确记载其无子女，俞某13本人不认可俞某3系其养女，该证据的证明效力要高于原告所举证据；（2）俞某12经公证的赠与书中记载：俞某13独身一人，另俞某121988年6月30日在公证处作的谈话笔录中记载“大儿子孤身一人无子女”，这表明在1988年时俞某12对俞某3（时年34岁）系俞某13养女的事实不知晓或不认可，当时纠纷尚未发生，对各人身份关系的记载更真实可信；（3）俞某13过世时俞某3并不知晓，葬礼也未参加，这也违背了作为养女最起码的常理。综上，原告主张俞某3系俞某13养女的证据不足，本院不予认定。

对争议焦点6，原告虽对俞某13所立遗嘱真实性提出异议，但申请鉴定后又撤回，现原告未举证否定该遗嘱，亦未举证证明该遗嘱无效，故本院对遗嘱予以采信。按遗嘱，俞某13遗产应由俞某10继承。

对争议焦点7，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得取分权的，该合同有效。本案中，诉争房屋按照赠与书（即析产协议），南面三间房屋当属俞某14、俞某8、俞某1所有。此后，该三间房屋经过俞某12、俞某7、俞某8、俞某9四人析产，俞某12立公证遗嘱，俞某8按俞某12遗嘱继承，俞某8将其中的二间房（46.65平方米）转让给俞某7等多次流转及登记，上述流转及登记均未经房屋所有权人俞某14、俞某1同意，侵犯了俞某14、俞某1的合法权益，应属无效。南面的三间房屋按照从西到东的顺序应分别归俞某14、俞某8、俞某1所有。现因南面的三间房屋西面一间（23.64平方米）已实际登记在俞某8名下，且三间房屋面积几乎相等，为保持登记的稳定性，本院确定南面三间房屋中的西面一间（23.64平方米）归俞某8所有，另二间房屋（46.65平方米）归俞某14、俞某1所有（每人各享有23.325平方米）。属于俞某14的23.325平方米房屋由俞某14法定继承人俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1各继承1/5。综上，诉争房屋所有权分割如下：俞某7113.78平方米，俞某999.01平方米，俞某823.64平方米，俞某123.325平方米，俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1共享有23.325平方米（每人各享有1/5）。

土地使用权面积428.10平方米，根据房地一体、地随房走的原则，扣除房屋面积283.08平方米，对于地大于房的部分即145.02平方米土地使用权，属于全体房屋所有权人共同使有。因赠与书（即析产协议）对此未作分割，本院根据赠与书（即析产协议）确定的房屋所有权人，由各房屋所有权人平分，即由俞某7、俞某9、俞某8、俞某1各享有145.02平方米中的1/5，俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1各享有145.02平方米中的1/25。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国继承法》第十条、第十六条、《中华人民共和国收养法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十二条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、位于南京市栖霞区房屋，俞某7享有113.78平方米，俞某9享有99.01平方米，俞某8享有23.64平方米，俞某1享有23.325平方米，俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1各享有4.665平方米（23.325平方米/5）所有权。

二、位于南京市栖霞区.10平方米土地使用权，由各房屋所有权人按各自房屋面积享有相应的土地使用权；超出房屋面积的145.02平方米土地使用权，由俞某7、俞某9、俞某8、俞某1各享有29.004平方米，俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1各享有5.8008平方米的土地使用权。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费22800元，减半收取11400元，保全费5000元，合计16400元，由俞某7、俞某9、俞某8、俞某1各负担3280元，俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1各负担656元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判员　杨　燕

二〇一八年九月二十日

书记员　吴绮珩